국토해양부 공고 제2012-93호
「감정평가에 관한 규칙」을 전부개정 함에 있어 그 취지와 주요내용을 국민에게 미리 알려 이에 대한 의견을 듣고자「행정절차법」제41조에 따라 다음과 같이 공고 합니다.
2012년 2월 21일
국 토 해 양 부 장 관
1. 개정(제정)이유
감정평가에 관한 기본원칙을 명확히 하고 감정평가 방법을 구체화 하여 감정평가의 공정성과 객관성을 제고하는 한편, 용어와 체계를 국민들이 알기 쉽게 개정하고자 함.
2. 주요내용
가. 감정평가 관련 용어 정의 보완(안 제3조)
1) 현행 규칙에서는 ‘정상가격’이라는 용어를 사용하여 국제적으로 널리 쓰이는 ‘시장가치(Market value)'와 개념적으로 큰 차이가 없음에도 불구하고 동일성 여부에 대해 불필요한 논란이 발생하고 있으며, 가격시점, 시산가격 등 감정평가 관련 중요 개념들에 대한 정의가 분명하지 못하여 감정평가 의뢰인들의 오해를 유발하는 문제점이 있음.
2) ‘정상가격’을 국제표준 용어라 할 수 있는 ‘시장가치’로 대체하고 개념을 구성하는 요소 중 불명확한 부분을 명확히 보완하는 한편, 규칙에서 사용하는 감정평가 관련 중요 용어를 정의하여 의뢰인 등 감정평가에 대한 이해관계자들의 이해도를 높이고자 함.
나. 기본적 사항의 확정(안 제6조제1항)
1) 현행 규칙은 감정평가 절차의 하나로 ‘기본적 사항의 확정’을 규정하고 있으나, 확정해야 할 기본적 사항이 무엇인지를 규정하지 않아 감정평가 완료 후 감정평가업자와 의뢰인 등 이해관계자 간의 분쟁의 소지가 있음.
2) 사전에 확정해야 할 ‘기본적 사항’으로 대상물건, 감정평가 목적, 평가조건, 감정평가 수수료 지급에 관한 사항 등을 규정하고, 기본적 사항에 관해서는 의뢰인과 협의하여 결정토록 하여 분쟁의 소지를 최소화 하고자 함.
다. 평가조건 명문화(안 제6조제2항부터 제5항까지)
1) 현행 규칙은 평가조건 관련 규정이 없어서 감정평가업자가 임의로 평가조건을 부가하여 부당한 감정평가액을 도출하는 것을 제한하기 곤란한 문제점이 있음.
2) 평가조건은 의뢰인의 요구가 있거나, 법령 또는 조리상 당연히 필요한 경우에만 부가할 수 있도록 제한하고, 평가조건을 부가할 경우에도 의뢰인 등의 오해가 없도록 평가조건 관련 사항을 감정평가서에 상세히 기술하도록 함.
3) 평가조건과 관련된 불필요한 논란을 방지하고, 평가조건이 부가된 감정평가서가 오ㆍ남용되는 것을 방지할 수 있을 것으로 기대됨.
라. 시장가치기준 평가 원칙(안 제8조)
1) 정상가격과 특정가격이라는 용어가 국제적인 가치기준에 부합하지 않아 논란이 있으며, 특히, 특정가격의 개념이 불명확하여 가치개념에 혼선이 발생하고 의뢰인 등 이해관계자의 오해를 초래하는 등의 문제점이 있음.
2) 가치개념을 시장가치와 시장가치 이외의 가치로 나누고, 시장가치를 기준으로 감정평가하는 것을 원칙으로 규정하는 한편,시장가치 이외의 가치로 감정평가할 수 있는 경우를 제한적으로 규정하고, 이 경우 감정평가서에 근거 등을 기재하도록 함.
3) 가치개념을 명확히 하고 시장가치 이외의 가치를 기준으로 한 감정평가가 오ㆍ남용되는 것을 방지할 수 있을 것으로 기대됨.
바. 현황평가 원칙(안 제9조)
1) 현황평가는 이론과 실무에서 감정평가의 기본원칙으로 인정되고 있으나, 현행 규칙은 이에 대한 언급이 없어 의문의 여지가 있으며, 또한 어떠한 경우에 현황평가를 하지 않을 수 있는지에 대해서도 불명확하여 실무상 혼란을 초래하고 있음.
2) 현황평가의 원칙과 그 예외를 명확히 규정하고, 현황대로 감정평가하지 않은 경우 감정평가서에 관련 사항을 기재하도록 하여 혼란과 분쟁의 소지를 최소화 하고자 함.
사. 시산가격 조정(안 제12조제2항 및 제3항)
1) 감정평가 이론 및 외국의 평가기준에서는 시산가격 조정 절차를 가장 중요한 감정평가의 과정 중 하나로 인정하고 있으나, 현행 규칙은 시산가격 조정을 제한하는 문제점이 있음.
2) 시산가격을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 함으로써 감정평가업자들이 다양한 평가방법을 활용하여 감정평가의 적정성을 확보하도록 유도하고, 시산가격 조정에 대한 근거를 감정평가서에 기재하도록 하여 시산가격 조정이 남용되는 것을 방지하고자 함.
아. 감정평가서 작성원칙 등(안 제13조)
1) 감정평가서에 불명확한 표현이 많아 의뢰인 등이 감정평가서를 이해하기 어려운 경우가 있고, 의뢰인이 규칙에서 정하는 서식 외의 다른 서식을 사용하도록 요구하는 경우가 있으며, 감정평가가 아닌 업무에도 ‘감정평가서’라는 표지를 사용하여 이를 감정평가서로 오인하는 경우가 발생하고 있음.
2) 감정평가서를 명확하고 일관성 있게 작성하도록 하여 의뢰인 등 이해관계자의 이해를 돕고, 의뢰인이 요구하는 경우에는 다른 서식을 사용할 수 있도록 허용하며, 상담, 자문, 정보제공 등 감정평가가 아닌 업무를 수행할 때는 ‘감정평가서’라는 용어를 사용할 수 없도록 하여 이해관계자를 보호하고자 함.
자. 토지의 감정평가(안 제14조)
1) 현행 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제21조제1항의 해석상 담보평가 등의 경우 공시지가기준법 이외 다른 방식으로 감정평가하는 것이 허용되나 일부 감정평가업자는 이를 소극적으로 해석하여 다양한 감정평가 방식을 적용하지 않는 문제점이 있으며, 공시지가기준법 적용시 시점수정을 위한 지가변동률 적용 기준이 비교방식의 일반 원리와 상이하고 지역요인 및 개별요인 비교 기준이 불명확하여 혼란이 초래됨.
2) 담보평가 등의 경우 공시지가기준법을 주방식으로 하되 시산가격 조정이 허용됨을 명확히 하여 감정평가의 합리성을 제고하는 한편, 공시지가기준법 적용시 시점수정 방법을 비교방식의 일반 원리에 맞게 변경하고, 지역요인 및 개별요인 비교 방법 등을 명확히 규정하여 실무적인 혼란을 방지하고자 함.
차. 임료의 산정기간 등(안 제23조제2항 및 제3항)
1) 현행 규칙은 임료를 임대사례비교법 등으로 감정평가하도록 규정하고 있을 뿐 산정기간 등을 규정하지 않아 혼란의 소지가 있으며, 구하는 임료가 실질임료인지 아니면 지불임료인지가 불명확하여 의뢰인 등 이해관계자들이 오해하는 경우가 있음.
2) 임료는 1월 또는 1년을 단위로 실질임료를 산정하는 것이 원칙임을 규정하여 임료 산정 기준을 명확히 하고자 함.
카. 감정평가 실무기준 제정 근거 마련(안 제26조)
1) 같은 목적으로 같은 물건을 감정평가하는 경우에도 감정평가업자에 따라 감정평가액에 큰 차이가 생기는 경우가 발생하여 문제가 되고 있음.
2) 이 규칙에서 감정평가를 할 때 준수해야 할 기본적인 원칙과 기준들을 규정하고 세부적ㆍ구체적인 사항은 국토해양부장관이 별도로 정하도록 하여 감정평가의 객관성을 확보하고자 함.
3. 의견 제출
이 개정(안)에 대하여 의견이 있는 단체 또는 개인은 2012년 3월 12일까지 다음 사항을 기재한 의견서를 국토해양부장관(참조 : 부동산 평가과장)에게 제출하여 주시기 바라며, 입법예고안의 전문을 알기 원하시는 분은 국토해양부 홈페이지(htt://mltm.go.kr)의 (법령․자료→법령자료/입법예고)란을 참고하시거나 국토해양부 부동산평가과(☎ 02-2110-6253)로 문의하여 주시기 바랍니다.
가. 입법예고 사항에 대한 의견(찬성 또는 반대와 그 사유)
나. 성명(단체의 경우 단체명과 대표자명), 주소, 전화번호
다. 보내실 곳
ㅇ 주소 : (427-700) 경기도 과천시 관문로 47번지(중앙동)
국토해양부 주택토지실 부동산평가과
ㅇ 팩스 : 02-507-1604